Glossario

Ogni termine, in parole semplici

Il mattone ha molto gergo. Ecco cosa significa davvero ogni termine di un report PropScore — senza dare nulla per scontato.

Il punteggio (0–100): Il numero principale di PropScore per un immobile come investimento. Più alto è meglio. È una combinazione ponderata di sei fattori, ognuno in chiaro per vedere come si è arrivati al numero.
Valore equo stimato: La nostra migliore stima di quanto un immobile vale davvero, costruita da prezzi di vendita reali e vendite comparabili — il riferimento con cui confrontiamo il prezzo richiesto. (L'industria lo chiama AVM, un modello automatico di valutazione.)
Prezzo al m²: Il prezzo diviso per la superficie dell'immobile, in metri quadri. Permette di confrontare immobili di dimensioni diverse sulla stessa scala.
Rendimento lordo: Un anno di affitto come percentuale del prezzo, prima di qualsiasi costo. Un numero da titolo, rapido e ottimista.
Rendimento netto: Il ritorno che tieni davvero: un anno di affitto meno tasse, spese e costi di gestione, come percentuale del prezzo. Il numero che conta.
Flusso di cassa: Il denaro che resta ogni mese o anno dopo aver pagato il mutuo e i costi di gestione. Può essere positivo o negativo.
Costo totale di possesso: Tutto ciò che un acquisto costa davvero oltre il prezzo — imposte d'acquisto, spese notarili/legali e i costi ricorrenti di tenerlo. (A volte chiamato TCO, total cost of ownership.)
Dimensione del mutuo (LTV): Quanto prendi in prestito sull'immobile, come percentuale del suo valore. 75% di LTV significa 25% di anticipo. (LTV = loan-to-value, prestito su valore.)
Imposta d'acquisto / di registro: L'imposta che paghi per comprare un immobile. Ha nomi diversi per Paese (SDLT nel Regno Unito, ITBI in Brasile) e spesso sale per la seconda casa.
Leasehold / freehold: Freehold significa che possiedi immobile e terreno per intero. Leasehold (comune per gli appartamenti nel Regno Unito) significa che possiedi il diritto di abitarci per un periodo fisso ma non il terreno — il che porta canone di terreno e, sui contratti brevi, problemi di rivendita.
Certificato di sicurezza delle facciate: Nel Regno Unito, la prova che le pareti esterne di un edificio sono sicure dal fuoco. Senza, un appartamento può essere difficile da ipotecare o vendere. (Il modulo si chiama EWS1.)
Tetti agli affitti: Limiti legali su quanto affitto può essere chiesto o aumentato in certe zone. In Irlanda sono le Rent Pressure Zones (RPZ); limitano il potenziale del tuo reddito.
Sul “su pianta”: Un immobile comprato prima che sia finito. Più economico e spesso a rate, ma sei esposto al fatto che il costruttore consegni davvero nei tempi e come promesso.
Vendite comparabili (comps): Immobili simili venduti di recente nelle vicinanze, usati come prova di quanto vale un immobile.
Rischi locali (trappole): Problemi specifici di ogni mercato che uno strumento globale livella in una media — un contratto breve, un tetto agli affitti, un costruttore con un pessimo storico. PropScore li nomina e li pesa.
Tempi di vendita: Quanto tempo immobili come questo restano di solito sul mercato prima di vendere. Più tempo = meno liquido — più difficile vendere in fretta senza abbassare il prezzo.
Confidenza: Quanto è sicuro il punteggio, dati i dati alla base. Molti comparabili vicini = alta confidenza; pochi o dispersi = bassa. Ogni report la mostra.
Affitto breve: Affittare a notte (stile Airbnb) invece che con un contratto lungo. Reddito potenziale più alto, più lavoro e costi, e sempre più limitato da regole locali.