Glossário

Cada termo, em bom português

O mercado imobiliário tem muito jargão. Aqui está o que cada termo de um relatório PropScore realmente significa — sem pressupor nada.

O score (0–100): O número principal do PropScore para um imóvel como investimento. Quanto maior, melhor. É uma combinação ponderada de seis fatores, cada um à mostra para você ver como se chegou ao número.
Valor justo estimado: Nossa melhor estimativa do quanto um imóvel realmente vale, feita a partir de preços de venda reais e comparáveis — o parâmetro contra o qual checamos o preço pedido. (A indústria chama isso de AVM, um modelo automatizado de avaliação.)
Preço por m²: O preço dividido pela área do imóvel, em metros quadrados. Permite comparar imóveis de tamanhos diferentes na mesma escala.
Rentabilidade bruta: Um ano de aluguel como percentual do preço, antes de qualquer custo. Um número de manchete, rápido e otimista.
Rentabilidade líquida: O retorno que você de fato guarda: um ano de aluguel menos impostos, taxas e custos correntes, como percentual do preço. O número que importa.
Fluxo de caixa: O dinheiro que sobra por mês ou por ano depois de pagar o financiamento e os custos correntes. Pode ser positivo ou negativo.
Custo total de ter o imóvel: Tudo que uma compra realmente custa além do preço — impostos de compra, custos de cartório/advogado e os custos correntes de mantê-lo. (Às vezes chamado de TCO, custo total de propriedade.)
Tamanho do financiamento (LTV): Quanto você toma emprestado sobre o imóvel, como percentual do valor dele. 75% de LTV significa 25% de entrada. (LTV = loan-to-value, empréstimo sobre valor.)
Imposto de compra / transferência: O imposto que você paga para comprar um imóvel. Tem nomes diferentes por país (ITBI no Brasil, SDLT no Reino Unido) e costuma subir para o segundo imóvel.
Leasehold / freehold: Freehold significa que você é dono do imóvel e do terreno por completo. Leasehold (comum em apês no Reino Unido) significa que você tem o direito de morar por um prazo fixo, mas não o terreno — o que traz foro e, em contratos curtos, problemas de revenda.
Certificado de segurança de fachada: No Reino Unido, a prova de que as paredes externas de um prédio são seguras contra incêndio. Sem ele, um apê pode ser difícil de financiar ou vender. (O formulário se chama EWS1.)
Teto de aluguel: Limites legais de quanto o aluguel pode ser cobrado ou reajustado em certas regiões. Na Irlanda são as Rent Pressure Zones (RPZ); limitam o teto da sua renda.
Na planta: Um imóvel comprado antes de ficar pronto. Mais barato e muitas vezes parcelado, mas você fica exposto à construtora de fato entregar no prazo e conforme o combinado.
Vendas comparáveis (comps): Imóveis parecidos, vendidos recentemente por perto, usados como evidência do quanto um imóvel vale.
Riscos locais (armadilhas): Problemas específicos de cada mercado que uma ferramenta global dilui numa média — um contrato curto, um teto de aluguel, uma construtora com histórico ruim. O PropScore os nomeia e os pesa.
Tempo de venda: Quanto tempo imóveis como este costumam ficar à venda antes de vender. Mais tempo = menos líquido — mais difícil de vender com pressa sem baixar o preço.
Confiança: O quão seguro o score está, dado os dados por trás dele. Muitos comparáveis próximos = alta confiança; poucos ou dispersos = baixa. Todo relatório mostra.
Aluguel de temporada: Alugar por noite (estilo Airbnb) em vez de por contrato longo. Mais renda potencial, mais trabalho e custo, e cada vez mais restrito por regras locais.