Metodologia & dati
Come si costruisce il punteggio — e da dove vengono i numeri.
Un punteggio che non puoi ispezionare è solo un'opinione con un numero. Ecco quindi esattamente come PropScore arriva al numero, quali dati lo alimentano e — altrettanto importante — cosa non sa.
Il punteggio
Sei fattori, ognuno visibile
Il numero da 0 a 100 è una combinazione ponderata di sei fattori. Ognuno ha un voto proprio e una motivazione scritta, così vedi perché il numero è quello che è — e puoi dissentire su ogni parte.
Posizione & qualità
Il quartiere, i trasporti, i servizi e lo stato dell'immobile stesso — che posto è per viverci o affittarlo.
Prezzo vs. mercato
Il prezzo richiesto rispetto a un valore equo stimato per quella zona esatta (vedi la valutazione sotto). Sopra la fascia costa punti; dentro, no.
Rischi locali
Le trappole di ogni mercato — condizioni del contratto, tetti agli affitti, facciate, consegna sul “su pianta” — ognuna con un nome, spiegata e con un peso.
Rendimento
Il tuo ritorno da affitto dopo tasse, spese e costi di gestione, modellato per il Paese dell'immobile — non il numero lordo dell'annuncio.
Liquidità & rivendita
Con quanta facilità, in quanto tempo e a chi potresti rivenderlo — sui tempi di vendita reali quando li abbiamo.
Potenziale di rivalutazione
L'andamento recente della zona e le ragioni strutturali a favore (o contro) la rivalutazione — onesti su quanto sia incerto.
La valutazione
Un valore equo stimato da prove reali
Il controllo del prezzo unisce fino a tre stimatori indipendenti, ognuno pesato in base a quanto ci fidiamo. Più accordo tra loro significa più confidenza; il disaccordo la abbassa e viene segnalato.
Prezzi di vendita da registro
Vendite effettivamente registrate per la zona (es. il Property Price Register irlandese, l'HM Land Registry nel Regno Unito) — le vendite recenti pesano di più, gli estremi vengono tagliati e le vendite nello stesso complesso pesano di più.
Prezzo al m² della zona
Il valore al metro quadro per quel segmento e zona, moltiplicato per la superficie dell'immobile — un controllo che tiene conto della dimensione, che la mediana grezza dei prezzi non dà.
Vendite comparabili in tempo reale
Comparabili appena messi in vendita o venduti, raccolti per immobile, con prezzo al m² adattato alla dimensione di questo immobile.
I tre vengono combinati in un'unica fascia di valore equo. Il prezzo richiesto è valutato rispetto a quella fascia — al suo interno è equo e non viene mai letto come rischio; ben sopra costa punti.
I dati
Da dove vengono i numeri
Mercati diversi pubblicano cose diverse. Siamo specifici sulla fonte in ogni report, e onesti sul fatto che alcuni mercati hanno dati pubblici più scarsi di altri.
Irlanda
- Property Price Register — prezzi di vendita registrati ufficialmente.
- Prezzi, affitti e andamento della zona da ricerca in tempo reale.
- Tetti agli affitti, tassa sullo sfitto e stato degli incentivi per zona.
Regno Unito
- HM Land Registry — prezzi di vendite comparabili reali.
- Affitti e tempi di vendita della zona da ricerca in tempo reale.
- Condizioni del contratto, stato delle facciate e segnali sulle spese condominiali dall'annuncio.
Brasile
- Nessun registro centrale dei prezzi di vendita — ci basiamo su ricerca in tempo reale e dati dei portali.
- Prezzo al m² del segmento, affitti realizzabili e IPTU per zona.
- Storico del costruttore e spese condominiali quando dichiarati.
Tutto il resto
- L'annuncio stesso, più ricerca in tempo reale su prezzi, affitti e tasse della zona.
- Confidenza onesta: dati più scarsi significano un punteggio a confidenza più bassa, e lo diciamo.
Confidenza onesta
Cosa il punteggio non sa
Ogni punteggio porta con sé un livello di confidenza, ed è guadagnato: molti comparabili ben raggruppati la alzano; pochi, o molto dispersi, la abbassano. Un affitto mancante, una durata di contratto ignota o un mercato senza prezzi di vendita pubblici fanno scendere la confidenza — e il report dice quale. Preferiamo mostrarti un numero prudente di cui fidarti che uno sicuro di cui non puoi fidarti.