Metodologia & dados
Como o score é construído — e de onde vêm os números.
Um score que você não pode inspecionar é só uma opinião com um número. Então aqui está exatamente como o PropScore chega ao número, quais dados o alimentam e — igualmente importante — o que ele não sabe.
O score
Seis fatores, cada um visível
O número de 0 a 100 é uma combinação ponderada de seis fatores. Cada um recebe nota própria e vem com uma razão escrita, para você ver por que o número é o que é — e discordar de qualquer parte.
Localização & qualidade
O bairro, o transporte, os serviços e o estado do próprio imóvel — que lugar é para morar ou alugar.
Preço vs. mercado
O preço pedido contra um valor justo estimado para aquela região exata (veja a avaliação abaixo). Acima da faixa custa pontos; dentro dela, não.
Riscos locais
As armadilhas de cada mercado — termos de contrato, teto de aluguel, fachada, entrega na planta — cada uma com nome, explicada e com peso.
Rentabilidade
Seu retorno de aluguel depois de impostos, taxas e custos correntes, modelado para o país do imóvel — não o número bruto do anúncio.
Liquidez & revenda
Com que facilidade, em quanto tempo e para quem você venderia de novo — com base no tempo de venda real quando temos.
Potencial de valorização
A tendência recente da região e o argumento estrutural a favor (ou contra) a valorização — honesto sobre o quanto isso é incerto.
A avaliação
Um valor justo estimado a partir de evidência real
A checagem de preço combina até três estimadores independentes, cada um com peso conforme o quanto confiamos nele. Mais concordância entre eles significa mais confiança; discordância baixa a confiança e é sinalizada.
Preços de venda de registro
Vendas realmente registradas para a região (por ex. o Property Price Register da Irlanda, o HM Land Registry no Reino Unido) — vendas recentes pesam mais, extremos são aparados, e vendas no mesmo empreendimento pesam mais alto.
Preço por m² da região
O valor por metro quadrado daquele segmento e região, multiplicado pela área do imóvel — uma checagem que enxerga o tamanho, que a mediana crua de preços não dá.
Vendas comparáveis ao vivo
Comparáveis recém-listados ou vendidos, reunidos por imóvel, com preço por m² ajustado ao tamanho deste imóvel.
Os três são combinados numa única faixa de valor justo. O preço pedido é avaliado contra essa faixa — dentro dela é justo e nunca lido como risco; bem acima dela custa pontos.
Os dados
De onde vêm os números
Mercados diferentes publicam coisas diferentes. Somos específicos sobre a fonte em cada relatório, e honestos de que alguns mercados têm dados públicos mais fracos que outros.
Irlanda
- Property Price Register — preços de venda oficialmente registrados.
- Preços, aluguéis e tendência da região por pesquisa ao vivo.
- Teto de aluguel, imposto de vacância e status de incentivos por região.
Reino Unido
- HM Land Registry — preços de venda comparáveis reais.
- Aluguéis e tempo de venda da região por pesquisa ao vivo.
- Termos de contrato, status de fachada e sinais de condomínio a partir do anúncio.
Brasil
- Sem registro central de preços de venda — apoiamo-nos em pesquisa ao vivo e dados de portais.
- Preço por m² do segmento, aluguéis realizáveis e IPTU por região.
- Histórico da construtora e custos de condomínio quando divulgados.
Todo o resto
- O próprio anúncio, mais pesquisa ao vivo sobre preços, aluguéis e impostos da região.
- Confiança honesta: menos dados significam um score de confiança menor, e a gente diz isso.
Confiança honesta
O que o score não sabe
Todo score carrega um nível de confiança, e ele é conquistado: muitos comparáveis bem próximos o elevam; poucos, ou muito dispersos, o baixam. Um aluguel faltando, um prazo de contrato desconhecido ou um mercado sem preços públicos de venda derrubam a confiança — e o relatório diz qual. Preferimos te mostrar um número ponderado em que dá para confiar a um confiante em que não dá.